京财时报

这3家上市公司房产大佬2016年到底做了什么大事?全在抢地!抢钱!抢人!

http://www.jingcsb.com/ 来源:网摘 发布时间:2017-04-05 11:00:27
行业加速洗牌的大背景下,规模增长又成为各大房企最重要的目标之一。而土地是房企最重要的生产资料,因此,要实现快速发展,足够的土地量是关键!调控之后,市场竞争力度大幅减弱,反而为手握重金的企业带来了狩猎的大好机会。

  又是一年年报季——各家企业真正亮家底的时刻。年报不仅仅是罗列财务数据,披露股东信息,而且还隐藏着许多重要的信息。阅读标杆房企的年报,能够让我们窥见其对行业前景的看法,看清未来的路。

  调控不断加码,行业洗牌叠加转型的压力,除了传统意义上关注的土地、资金和人才,多元化布局也引人关注。我们选择了恒大、万科、碧桂园这三家去年冲上3000亿的房企进行对比分析。

这3家上市公司房产大佬2016年到底做了什么大事?全在抢地!抢钱!抢人!

  1、万科融资利率低至3.5%,恒大现金余额超3000亿

  每一轮调控都会伴随着行业的大规模洗牌,这个时候,只要手里有钱,可以捡到大量便宜又优质的资产。

  不过,这个时候拿钱又恰恰是最难的。自去年10月份房地产调控以来,包括证监会、银监会、基金业协会等机构对融资的管控不断加强。

  这个时候,能够拿到钱,而且是便宜的钱,就显得至关重要。这方面,无论是万科、碧桂园还是恒大,都有不少值得行业借鉴的地方。

  去年,恒大销售额雄踞榜首。规模快速增长的同时,恒大也更为注重风险控制,坚持“现金为王”策略,通过充足的现金流以抵御因扩张过快带来的风险。截至去年末,恒大的现金余额3043.3亿,较2015年末增85.5%。年报显示,近三年恒大现金余额实现大幅增长,分别达595亿元、1640.2亿、3043.3亿,连年居行业首位。加上还有未使用银行授信额度1383亿,恒大可动用资金合计4426.3亿!

  与此同时,恒大的综合融资成本从10%降到了8%。当然,这依然较高。因此,在规模做到行业第一的同时,恒大也在思考如何更有质量的增长。今年年初,许家印就提出,从2017年开始,恒大地产将由“规模型”向“规模+效益型”转变,并要求未来两三年内,核心业务利润率每年提升2%~3%,融资成本下行,毕竟,利润率提高1个点,每年能多出几十亿的利润,融资成本降低一个百分点也同样如此。

  碧桂园的年报显示,截至去年末,公司持有现金及现金等价物846亿元,另有约1628.4亿元的银行授信额度尚未使用。

  碧桂园十分善于抓住一切机会融资。自2015年公司债放闸以来,其合计发行了387亿元公司债(如下表),有息负债规模大幅增加至1362亿元,较2015年同比增长52%。不过,由于碧桂园销售回款迅速,货币资金共964.9亿元,故其净负债率水平仅为48.7%,同比下降了11.3个百分点,低于行业平均水平。由于业绩优异受评级公司及主要金融机构认可和支持,加上长短期借贷、境内外借贷分布均衡,碧桂园加权平均借贷成本为5.66%,充足的营运资本增强了碧桂园的抗风险能力,为其大规模扩张助力。

这3家上市公司房产大佬2016年到底做了什么大事?全在抢地!抢钱!抢人!

  来源:公司公告、明源地产研究院

  碧桂园的财务状况还体现在现金流上。2016年,碧桂园的销售现金回笼2840.8亿元,同比增长142.8%,回款率为92%,净经营性现金流为正。此外,碧桂园已在报告期内偿还完毕所有永续债。

  调整负债结构,轻松上阵,为碧桂园应对复杂市场变化,冲击2017年业绩提供了坚实“弹药”。换言之,2016年尽管碧桂园为扩大土地投资需求导致融资规模有所增加,但得益于其强劲的销售能力和严格的现金流管理,资本结构反而得到进一步优化。

  万科财务状况更是良好,保持行业领先优势。2016年年底公司净负债率为25.9%(2015年底为19.3%),继续保持在行业低位。2016年末公司预收账款达2746亿元(同比+29.2%);货币资金达870.3亿元(同比+63.7%),远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。

  万科董事会秘书朱旭表示:“充裕的资金一方面强化了公司的风险抵御能力;另一方面,也使公司能够更加主动的应对市场波动,发掘潜在的项目获取机会。”

  众所周知,央企、国企之所以敢拿地王,是因为拥有主权信用,或者隔日贷特权,财务成本极低,可以拿到了年利2%资金,哪怕市场行情不好,熬个五年八年都没问题,许多财务成本高于10的民营企业却不行。

  而万科作为一家非国企,通过努力,其竟然低至3.5%!利率这么低,核心在于,其信用等级持续高评。而且,其通过不同方式和渠道筹集资金,保持了企业维持运营顺畅、拥有强大竞争力。深圳地铁入主后,这一优势会更加明显。

  2、布局聚焦或偏向一二线城市,拿地方式日益多元化

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