京财时报

王健林卖万达是“割爱”还是融创“接盘”?

http://www.jingcsb.com/ 来源:网络整理 发布时间:2017-07-11 17:50:09

    投资观察界 7月11 日(记者 胡海明) 继昨日(7月10日上午)万达宣布:拟以632亿元向融创(HK01918)转让13个文旅项目和76个酒店,“双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割”。这是一次很少有人想到的收购,也是中国房地产企业间最大的一次收购交易,而对于突如其来的交易,王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”

融创中国今日早间公告披露收购万达资产的细节。据公告,融创房地产(融创之间接全资附属公司)作为买方,与大连万达商业订立框架协议,融创房地产将收购万达商业下属13个文化旅游项目公司91%权益及76家城市酒店100%权益,代价为人民币295.75亿元和335.9526亿元,合计631.7026亿元。值得注意的是,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

王健林卖万达是“割爱”还是融创“接盘”?

继150亿战略入股乐视以后,融创再出“大手笔”。而融创今早开盘后股价翻红,截至发稿,涨6.62%,报15.7港元。万达酒店发展(HK00169)跌3.53%,报0.82港元。

无论是酒店还是文化旅游,都是万达转型的重要筹码。截至2016年6月末,万达旗下已开业酒店达79家,平均每家有客房310套。其中,49家自营酒店收入14.8亿,超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。而融创以335.95亿元,收购万达旗下76个酒店,平均每家4.42亿。而自合同期满后,由第三方管理的30家酒店,将成为轻资产化下的“牺牲品”。

王健林卖万达是“割爱”还是融创“接盘”?

按照王健林提出轻资产模式,万达2017年上半年营收1348.5亿元。其中重资产的地产业务收入568.3亿元,占比42.1%;轻资产的服务业收入780.2亿元,占比57.9%。轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担,降低风险。

今年启动的26个“万达广场”已全部采用轻资产模式(投资类14个、合作类12个),并自“去地产化、轻资产化”之后,万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但昨天酒店卖给孙老板的交易却使“轻资产”变了味,更像是“卖资产”。

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自王健林2015年7月发布“万达旅游发展战略”时,当时规划到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城,年接待游客2亿人次。而现在,王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主,其余13座全部被抛售。以这次融创收购的13个项目,总投资意向5000亿有余,更能看出文旅城项目对于万达集团的重要性。

对于融创而言,总共借了大约5万亿的钱,130多家房企平均每家房企的负债率高达77%。十多年前孙宏斌就品尝过资金链断裂的苦果,而融创近两年的扩张,孙宏斌自己也认为负债率高,同时也伴随巨大的风险,上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。王健林通过变卖的方式降低风险,归还银行债务,负债率显著提升之后,即使拿到了乐视这张互联网“化反生态”门票,融创收购万达项目的632亿元从哪儿来?

虽然融创年报以及其他公开信息表示为融创的自有资金,孙宏斌也表示截止今年上半年融创仍有“900多亿元”账面现金计算,在完成收购之外,账面现金仅剩300亿元左右。融创2016年报显示,其借贷本息合计1285.55亿元,2017年内到期的借贷本息合计386.78亿元。

王健林卖万达是“割爱”还是融创“接盘”?

因此,融创仅以300亿元左右的账面现金,会不会买到一些有法律“瑕疵”的资产,值得担心。但事实上,作为中国房企排名前7的企业,融创中国账面现金数字以及此次大手笔收购全靠借贷支撑。据公开资料显示,截至2016年年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%,借贷总额1128.44亿。

而融创资金链因此承压的同时,还得以收获近3000万平方米的土地储备,同时进军孙宏斌觊觎已久的文旅领域。面对此次贷款对象和信用背书巨变的这次收购,对于孙宏斌而言,并不比十多年前轻松。而且,这笔600多亿元的交易,需要在7月31日前完成详细协议,并尽快完成支付。相当一些万达城,刚刚签约,相关的土地手续、规划程序,按照惯例,都需要相当一些时间来推进,可能都还没有完全完成。

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