滚动事实上，去年底以来，住房租赁CMBS和类REITs已经驶入了快车道。近日，江苏省首单CMBS“东兴企融-金盛河西江东门广场资产支持专项计划”也已在上交所获批。
第一财经记者了解到，不少金融机构积极与地产商讨论合作的可能，对于可以证券化优质的物业资产，市场上更是频现多家券商竞相承揽的情况。
华创证券认为，在租售并举的政策导向下，北京、上海等地通过集体建设用地入市、企业自持等多种方式推进租赁房供应，相关法规的完善和税收支持政策的跟进同样可期。目前各大房企手中已持有大量自持土地，“两限一竞”拍地方式很可能会持续，租赁住房 REITs 和ABS为房企自持物业提供了较成熟的退出机制，将会成为租赁房建设融资的需求的主要方式。
臧运慧分析到，标的物业参与的证券化项目，短期内还难以达到几千亿的体量，究其原因还是因为资产并非那么标准化、存在税收等障碍，项目发行周期长或者成本并不低。
一位券商资产证券化人士也向记者介绍到，在实践中由于类REITs目前在税收方面尚不具备优势，叠加债券市场无风险利率抬升，房企也可以通过银行的经营性贷款融资。因此，尽管目前政策上便利程度较高，不少发行人发行的意愿仍不够高。
除了住房租赁资产证券化以外，事实上，RMBS（个人住房抵押贷款支持债券）等也很受市场欢迎。一位买方研究员对记者透露，这些涉房类ABS发行规模不小，又是相对较优质的资产，可以满足很多公募基金在内的投资者需求。
华创证券表示，银行间房地产抵押贷款ABS发行规模更是在2017年首次超过企业贷款ABS，房地产市场具有巨大体量和发展前景，房企积极探索各方融资渠道，是发行ABS的主要力量之一，叠加我国房地产贷款质量普遍较高，整体来看是优质的基础资产，2018年涉房类ABS规模或将继续增长。
金融监管利好标准化资产
近期，资管新规等一系列金融监管政策陆续出台。汪波表示，资管新规等金融监管的出台，对于标准化ABS发展整体构成利好。他分析到，一方面，资管新规里对资产分层、杠杆率和嵌套等方面对很多产品的限制，都提出了ABS除外的说法。另一方面，银监会近期加强了对信托通道和银行委贷的监管，未来很多非标融资会受到限制，企业融资会向ABS等标准化融资上来。
华创证券认为，未来一方面非标投资途径受限，另一方面，ABS将成非标转标途径。除此，相比于其他纯债类投资品，票息较高的优势也正在显现。
某上市城商行北京投行与同业中心总经理郇公弟对第一财经记者表示，过去企业负债科目太重，在去杠杆的背景下，非标等融资受到限制，企业的出路将在资产科目。应收账款、存货、固定资产科目大有可为，资产负债表左端时代来临，而资产科目最有力的渠道就是资产证券化。
相比于标准化ABS，华创证券认为，以信贷资产或资管产品为基础资产的私募ABS则将受到强监管。
2018年1月，银监发4号文《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》第8条提到违规开展表外业务，“以信贷资产或资管产品为基础资产，通过特定目的载体以打包、分层、份额化销售等方式，在银行间市场、证券交易所市场以外的场所发行类资产证券化产品，实现资产非洁净出表并减少资本计提等。”
而从服务机构的角度来看，信托公司通道业务受阻后，资产证券化业务或将成为新突破口。考虑到发行便利度、制度优势，信托将在ABN以及信贷ABS市场发力，借助于渠道能力强优势，未来信托投行能力将有进一步提升。
事实上，2017年四季度，银行间交易商协会就发布《关于意向承销类会员（信托公司类）参与承销业务市场评价的公告》，启动了信托公司参与承销业务市场评价工作。
“在多数结构化产品中，信托公司主要担任发行载体和受托机构，对这类项目的参与程度较高。”一位信托公司从业人士对第一财经记者介绍到，从目前的情况来看，如果获得承销资格，未来ABN将会成为信托公司的重要发力点。
汪波表示，ABS备案制以来，整体在各类监管要求和负面清单下规范发展。2017年，中基协开出第一张ABS的罚单，交易所也陆续出台了多重挂牌指引，未来ABS市场的标准化和规范性会进一步增强。至于市场热点，未来会在监管的大框架下形成市场化的结果。
