京财时报

专家:完善政策性住房金融体系至关重要

http://www.jingcsb.com/ 来源:网摘 发布时间:2017-03-03 09:05:48

此外,完善政策性住房金融体系有利于发挥“逆调节”作用,改善宏观调控效果。商业性金融机构以利润最大化为目标,在风险计量和激励机制方面具有追求短期利益的倾向,具体表现为商业性住房金融的顺周期效应明显。即在经济扩张周期里,住房价格被高估,商业性金融机构更愿意放贷,而在经济衰退周期里,住房价格被高估,商业性机构则进一步收紧放贷规模,经济周期波动幅度被放大。政策性住房金融机构不以营利为目的,在经济扩张周期里,居民整体收入水平提高,能够获得政策性金融支持的家庭减少,而在经济衰退阶段里,居民整体收入水平降低,符合政策性贷款条件的家庭增多,其住房贷款规模扩大,从而发挥对经济波动的“逆调节”作用。例如,1991年-1993年日本受房地产泡沫破灭影响,进入经济衰退阶段,商业性住房贷款发放额增长率呈顺周期下降趋势,而同时期政策性住房金融机构的贷款增长率明显上升,与经济周期变化呈反向变化趋势。同样,1993年-1995年日本经济有所恢复,商业性住房金融机构贷款发放额增长率上升,政策性住房金融机构的贷款增长率则明显下降,表现出明显的逆周期特征。因此,政策性住房金融与商业性住房金融形成了一定的制衡关系,降低了整个经济周期波动的冲击力度。

如何进一步完善政策性住房金融体系

中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,要真正实现这一目标,亟须进一步完善我国的住房信贷体系,其重点是探索完善适应我国国情的政策性住房金融体系,建议从以下几个方面着手探索:

一是探索实行中性的住房金融政策。即在贷款利率下调时,适当上调首付比例;在贷款利率上调时,则适当下调首付比例。实行住房贷款首付和贷款利率反向调整政策的目的,是防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化,进而造成市场需求和房价的大幅波动,诱发系统性房地产风险。

二是对于购买中低价位、中小户型、首套自住房的家庭,给予优惠的首付和利率政策。为了降低融资成本,还可考虑成立国家住房抵押担保公司,专门为符合条件的中低收入家庭和新市民提供相应的金融服务。

三是进一步改革完善住房公积金制度。住房公积金是在借鉴新加坡中央公积金基础上探索形成的具有中国特色的互助性政策性的住房金融制度。该制度通过封闭运营、低存低贷的互助方式,有效降低了住房消费抵押贷款的成本,大力支持了职工住房消费。但是,社会上也有些人对住房公积金制度的公平性和有效性提出质疑。我认为,在完善政策性住房金融体系的过程中,应统筹考虑住房公积金制度的改革问题,稳妥拓宽住房公积金使用范围,加大对住房消费的支持力度,提高缴存资金的保值增值能力,针对流动人口的特点。

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