滚动
说到华侨城，大家第一时间想到的可能就是欢乐谷了。
作为中国以独特的“文化+旅游”产业投资运营模式为主的知名地产开发商，近期频频吸引到大家关注，尤其是其调门十足的业务宣传，再附以蹦极似的业绩传闻，无不让众多观者仿佛置身于“过山车”中。
楼市资本论今天就带大家看看，被称为“地产版乐视”的华侨城，近期的大手笔。
【一】年利润68.88亿的华侨城，却要在西安投2000亿
据楼市资本论了解华侨城1985年成立，因20世纪80年代初深圳划分经济开发区安置归国华侨而得名。业务包含房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子配套包装产品制造等。
此次2000亿元的大手笔投资消息，是6月16日在西安市政府官网上曝光的，网站信息显示，华侨城计划以“周、秦、汉、唐”为文化载体，投资2000亿元建设沣东华侨城大型文化旅游综合项目、秦岭国家级旅游度假区项目、汉城湖主题文化综合项目、碑林兴庆宫文化复兴综合项目以及其他区域合作项目，助力西安打造历史文化旅游新高地。在双方参与的座谈会上，还就就加快项目推进等进行了洽谈。
楼市资本论认为华侨城集团是一家主营业务为旅游＋地产的独特地产公司，华侨城地产一贯的发展战略就是通过地产的收入反哺旅游景点，同时利用旅游景点的人文属性提升地产价值。此次，拟投2000亿元建设沣东华侨城大型文化旅游综合项目应该也是看到了今年年初以来，全国楼市调控下，大量一线核心城市资金外溢，前期房价涨幅并不明显的西北重镇的西安，相比之下成为了楼市投资洼地。
有数据显示，元旦后至3月初，西安房价基本维持在7700元/平米，然而随着销量涨势的显化，西安房价连续3个月呈现暴涨，6月初，西安房价已增至9265元/平米，相比3月初上涨18.52%，其中城南区、高新区房价已然过万。
沣滨水镇效果图
但是，楼市资本论认为华侨城也有几个比较大的问题：第一，华侨城开发的项目多为高端豪宅，而大家都知道这类项目周转率很低。特别是在去年以来，国内房地产已呈现明显降温趋势的情况下，高端项目周转率、去化率低的特点正逐渐成为华侨城的致命弱点。
楼市资本论查阅华侨城A2016年度财务报告发现，华侨城A在业绩创下历史新高的情况下，其2016年度营业收入为354.81亿元，净利润68.88亿元，年末总资产达1463.45亿元，资产负债率为67.12%。以财报数据看华侨城地产在国内的排名也因此从前些年的前二十滑落到了去年年底的62名。
所以楼市资本论很难想象一个营业收入仅354.81亿，净利润更是只有68.88亿的华侨城，这2000亿的真金白银打算怎么投？
另外，华侨城总裁王晓雯近期表示公司还将构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇，还要创造20万个创业和就业岗位。这个豪言一出当时也是震惊了行业。因为据楼市资本论了解，特色小镇全中国也才规划了1000个。
【二】负债千亿资金链紧缺，华侨城急出售北京“地王”
众所周知，资金链紧缺的压力已经在房企圈发酵。尤其之前曾不计成本高价拿下“地王”项目的房企，有的已经顶不住资金压力而出售股权。而这其中就有仍在不断夸海口的华侨城。
6月8日，北京产权交易所信息显示，深圳华侨城股份以7.34亿元底价转让其100%股权控股的北京侨禧投资有限公司49%的股权，同时受让方还需支付44.49亿元的借款利息。而北京侨禧投资有限公司所持主要资产为一个位于丰台南苑乡的房地产项目。这一项目在2015年11月初，曾以83.4亿元土地拍卖高价名噪一时，成为彼时的丰台地王，亦是北京土地总价第三高。
项目位置
经楼市资本论了解，在2015年11月初，华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业组成联合体以83.4亿元的代价竞得了丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块。不过之后华润置地、招商地产均以成交价格超出地块授权价格为由退出合作，剩下华侨城股份留守单独操盘。
一位业内人士则表示，华侨城擅长大型文旅项目开发，在住宅项目开发能力上捉襟见肘，“丰台南苑项目华侨城设计方案与旁边的‘天恒·中粮天悦壹号’项目相比，在建筑风格及户型设计上都有相似之处。但是，土地成本更高，加上入市时间较晚叠加的营销、资金成本，华侨城项目在产品、资金、销售上都会面临巨大压力。”
由于土地成本较高，截至2016年底，录得净亏损2.6亿元的北京侨禧投资有限公司其负债总额为90.85亿元，而根据华侨城股份披露的项目公司财务数据，北京侨禧投资有限公司并没有获得银行贷款，这意味着项目公司全部贷款均来自华侨城股份。
楼市资本论认为“地王”项目风险大，甩包袱不失为化解公司风险的一种方式。但是，据楼市资本论了解华侨城的包袱可不止这一个。
4月12日，华侨城A公告显示，拟将泰州华侨城有限公司（以下简称泰州华侨城）100%股权转让给大股东华侨城集团公司的全资子公司华侨城华东投资有限公司。该项目总投资达25亿元，如今受让方支付现金对价仅为5196.49万元。交易完成后，上市公司华侨城不再持有泰州华侨城股权。这个包袱比之“地王”项目就更有过之而无不及，粗略一算亏了近25亿啊。
泰州华侨城效果图
另据华侨城A2016年报显示，2015年华侨城资产负债率为63.41%，2016年负债已高达980亿，资产负债率上升至67.12%，超过房地产行业64%和旅游行业36%的负债率水平。仅在2016年，华侨城的利息支出就高达9.7亿元。
楼市资本论认为如今的中国不论是地产行业还是旅游行业，都是千军竞发，向后看遍地是追兵，向前看强者更强。
华侨城的“文化+旅游+城镇化”战略独树一帜，兴许可以另辟蹊径，拐弯超车。也兴许，风险翻番，误入歧途。要知道，地产圈虽不以成败论英雄，但是市场却一定以业绩论高低。华侨城能否重新成为地产行业领军企业，我们拭目以待吧。
