京财时报

隔断房是“疏”是“堵”?“N+1”为市场发展新方向

http://www.jingcsb.com/ 来源: 发布时间:2020-07-28 15:07:51

近期,随着疫情好转,加之毕业季需求的逐步释放,北京、上海等主要热点城市的房屋租赁市场开始恢复。虽然近两年“选择北上广还是小城镇”一直是就业热门话题,但是,即便北上广不相信眼泪,每年仍有大批的“北漂”、“沪漂”为了梦想走进大城市。出租房也就成为了他们在陌生城市中的“家”,为了节约成本,他们往往会选择与人合租的形式减少压力。

今年全国两会再次强调“房住不炒”的定位,国家发改委、住建部也多次指出“大力发展住房租赁”“加大老旧小区改造力度”等工作目标。不难看出,随着政策利好的持续落地,住房租赁行业或将迎来重大利好。而在发展的同时,如何进一步规范市场行为,为更多城市新青年创造高品质的生活居住条件,仍是城市管理者需要考量的问题。

疏或堵:对待“隔断房”应有不同政策

众所周知,大城市租房成本往往较高,北上广等地区更是明显,合租房的存在一定程度上降低了房租压力。

此外,在租住市场不完全发展的过程中,合租形态也在发生各种演变。其中,长租机构运营的合租产品中,有一类房源是在一定标准下将客厅或主卧进行改造后,作为一件房间单独出租,在居住面积、消防条件、建筑要求上具备多项要求,即业内俗称的“N+1”房源。

对于“N+1”房源的政策,不同的城市地区其实并不一样,例如,上海市将“N+1”作为推动住房租赁市场发展的重要方式之一。

2015年,上海市政府办公厅转发《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》中规定,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。而在2019年9月,上海市房屋管理局再次印发《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》,明确将“N+1”模式的使用期限延长至2024年。不难看出,“N+1”模式已在实际执行中,符合并满足上海当地的发展需要。

无独有偶,苏州在住房租赁市场的管理规定中,也采用了与上海类似的“N+1”模式,并进一步明确了具体的隔断条件和建筑材料。截至目前,“N+1”模式也已在南京、杭州、武汉、成都、广州等多地试水执行并获得了社会认可,受到越来越多年轻人的青睐,但这一模式在北京尚未得到官方认可。

与“N+1”模式有明显区别的是小黑中介经营的群租隔断房。其是在无标准、无规则状态下,将住宅的公共空间包括阳台、卫生间、厨房分甚至地下室割成若干小间,分别按间出租或按床位出租。一般情况下,群租房的租住人群角度,人均居住面积低于5平方米,甚至不具备最基础的生活设施,安全性极差。此类群租房的整治受到社会各界关注,也成为规范住房租赁市场重点打击的对象。

治理应把民生放在首位

据了解,目前国内体量较大的专业房屋租赁平台,均已开始严格按照国家及城市具体相关规定履行对隔断房的治理。但隔断拆除后的系列问题也逐渐浮现:租客需要面临重新找房、搬家等一系列不便;剩下的其他租客则担心“少了一间房的分摊,房租会不会上涨”;房屋租赁平台在拆除隔断房后,可能会向不得不搬离的住户提供一定补偿,并且协助提供新的房源参考,但对于租客来说依然很麻烦。

隔断间治理初衷,固然是为了解决安全隐患,但从另一方面来看,也需考虑租房群体收入水平和他们所期待的租住需求。若因治理而导致租房成本提高,令租房群体难以维持租住需求而不得不转向小黑中介,乃至私人改建的“群租房源”,其结果可能背离了治理的初衷。

为此,目前北京等地对于租赁市场的治理,尤其是隔断间的治理更需要进行合理的顶层设计,不仅要对机构化“N+1”与小中介的群租房作出明确区隔,更应结合当地住房租赁市场的知己情况进行区别管理。在规范租赁市场的同时,思考如何构建更加包容的租房政策体系,因地制宜、因城而异,避免“一刀切”。

规范住房租赁市场保障租客安全,是相关部门的责任所系,也是行业不可忽视的责任。有业内人士指出:应当本着“宜疏不宜堵”的原则进行隔断间治理,要从发展的视角看,对于符合现阶段发展需求的租赁形式,城市管理者更要思考的是在规范租赁市场的同时,如何构建更加包容的租房公共政策体系。不仅要优化租赁住房供应结构,也要有效缓解房源供给压力、防止供需失衡造成的房租走高,为中低收入群体减轻经济压力并提供更加舒适安全的租住空间。除此之外行业运营者也会面对如何更好地平衡政策、房东与租户之间的关系这一难题,作为专业房屋租赁平台在积极配合政策发挥其功效的同时,要思考如何更完善地为用户服务。

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