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文/曾慧娟
对高端住宅市场“限售”7个月之后，北京楼市在今日终于批出了预售均价突破8万元/平米的三个项目。
据北京住建委官网8月8日披露的预售项目信息显示，此次拿到预售证的三个项目分别为：北京金茂府，一栋住宅共94套房源获批，预售均价95000元/平米；中国玺，有六栋楼共计146套房源获批，预售价格均在9.4万元/平米以上，最高预售均价为96023元/平米；昆仑域，有两栋楼共200套房源获批，获批预售均价分别为95705元/平米和94315元/平米。三个项目均于8月3日接受北京住建委审核，发证时间为8月5日。
此次审批，共计为北京高端住宅市场增加440套供应，这也是自去年“930”新政后，预售均价超过8万元/平米项目的首次大规模“开闸”。尽管如此，业内人士依然表示，三个项目的获批属于个案，这并不意味着官方对于北京高端住宅市场已经解除价格限制。
漫长的等待
从市场的反应来看，三项目的供应“开闸”也得到了热烈响应。36氪获悉，昆仑域项目获批入市之后已经全部售罄。
“我们从2016年7月便开始蓄客了，登记人数非常多，销售证一下来就迅速出清了。”该项目销售人员对36氪表示，如果想购买，可以登记购买第二期，预计今年9、10月份开盘，二期产品为170-260平米的叠拼和145-185平米的平层产品，但具体信息需开盘时才能确定。
而在北京严厉的楼市调控政策之下，三个项目的入市事实上经历了漫长的等待。
位于西二环菜户营桥附近的高端项目昆仑域，早在2015年便取得了土地，由招商蛇口、华润、九龙仓、平安联合体获得，华润操盘，原计划去年10月份推向市场，预期售价在10万+。但因为迟迟未能顺利取得预售许可证，入市时间一拖再拖。
昆仑域预售信息
与昆仑域同样经历漫长等待的还有中国玺。该项目土地同样由招商蛇口、九龙仓、平安、华润联合体获得，操盘团队为招商蛇口，早在2016年6月便对外开放样板区并展开蓄客，基于二环的稀缺区位，预计售价定标于10万+。然而，接下来遭遇的调控可谓让其措手不及。经历了将近一年的权衡之后，6月7日，该项目终于拿下第一批预售证，192套房源获批预售均价7.95万元/平米。
中国玺预售信息
据我爱我家统计数据显示，刚刚过去的7月，中国玺签约129套住宅，成交均价79347元/平米，无论是成交套数还是成交金额均居当月北京住宅成交排行之首。对此，伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖分析认为，“在政府的限价之下，售价仅为7.9万/平米左右，价格相对较低，所以销售情况也不错。”
与前两者相比，位于南三环宋家庄地铁附近的北京金茂府项目等待的时间显然缩短了很多。该项目主打精装科技住宅，包含240-340平米的叠拼别墅，200平米左右的平层产品，并在今年的4月份开放了样板间。该地块由中铁建、中国金茂联合体获得，中国金茂操盘。
北京金茂府预售信息
事实上，上述三个项目背后，是更多因为“限售”而无法顺利入市的诸多项目。今年以来，有不少开发商都对36氪表示过，“因为拿不到预售证，所以没法确定什么时候开盘” 。
新盘限价也直接影响到了市场的新增供应量和成交量。据北京市住建委公布的数据显示，截至8月5日，北京今年共批准63个新建商品房住宅项目，同比去年同期的72个减少了9个项目。其中，预售均价在8万元/平米以上的项目则由去年上半年的多个项目缩减为今年的零供应。
从成交量上来看，调控之后，北京住宅网签量也持续走低。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1683套，环比今年6月下降9.9%，同比去年7月下降75.5%。
与供应量减少相对应的是，一些受限价影响，地段、品牌等各方面突出的高性价比楼盘，构成了新政下的另类热销风景。比如北科建泰禾·丽春湖院子、龙湖景粼原著、阳光城京兆府、中国玺、金玉府等等。
“限价”或将持续
三个高端项目的获批是否意味着北京住宅市场的“限价”会就此解除？对此，有接近北京住建委的业内人士表示，三个突破8万元/平米的项目取得预售许可证有其特殊性，其放行并不意味着限价放开。
易居研究院研究总监严跃进也认为，近期政府部门对于高价房源的放松，本质上是对具体项目进行具体的政策对待。这些高端项目的入市有助于释放更多的房源，但预计其它普通住房政策放宽的可能性依然不大。
“三个项目的拿地时间都在2015年左右，拿地价都逼近4万元/平米，北京金茂府的拿地成本价在5万多元/平米（作者注：华润昆仑域项目拿地楼面价约为3.73万元/平方米，中国玺为5万元/平米，北京金茂府5.2万元/平米），按照业内通常的项目盈利算法，以地价乘以2的价格售卖，企业才有盈利，由此，这三个项目只能说是刚保证成本，地价相对低低的才略有盈利。”业内人士分析。
“市场的终归还是要回归市场，背离市场规律的售价对于市场的平稳发展难起到正面的作用。从这三个项目的蓄客情况看，其价格的市场接受度还是比较高的，这表明其定价对于其价值来说有很大的合理性。政府在批价格的时候应该也是有所考虑的，如果更早些年拿地的项目，成本价更低，单价肯定不会超过9万元/平米。”业内某分析师认为。
前述接近住建委的人士透露，政府坚持调控的原则和方向没有变，而且项目必须要接受价格指导的原则没有变化，但具体指导价是多少，怎么平衡？政府都会对市场有分析，不会仅仅停留在价格一定不能超过多少，而是多重因素考虑。
