滚动人民网北京5月7日电（池梦蕊） 为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，北京市住建委起草了《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称《通知》），现正式向社会公开征求意见。记者了解，《通知》的目的是切实保障限房价项目的住房是用来住的，规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。
新政遏制投资投机客炒房牟利
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，限房价项目是按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，新政起到了“双防双保”的作用。
“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。
根据《通知》，如果限房价项目销售时与上市时评估价比值高于85%的，就由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。如果比值不高于85%的，就整体收购后作为共有产权住房销售。
限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。
楼建波表示，目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。
如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。不然，部分销售限价与评估价相比价差较大的限房价项目，销售时就会产生将利益简单地一次性地转移给新房购房人的问题。
同时，收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房，除了保障真正需要“住”而非投资获利的居民家庭，《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房，较好地落实了“职住平衡”。
另外，《通知》还规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的大户型住房，还可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。这种做法，反映了对改善性家庭住房需求的兼顾，我认为不仅是必要的，而且是科学的，因为随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩儿政策的放开等，确实有一定数量的家庭需要改善住房条件，政府住房政策也应给予合理的支持。
新政兼顾各方利益又突出刚需导向
北京房协副会长、秘书长陈志认为，关于暂定85%的设定比例，这个比例的掌握是适度的、合理的。
为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价？陈志表示，首先，政府推出这个土地出让方式，是为了控制土地出让价格、防止出现“地王”，所以有必要适当压低住房销售限价；其次，为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价，扼制房价上涨，也需要在一定程度上控制销售限价，特别是一些在土地出让时周边没有在售新房，销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。
陈志指出，从北京房地产市场运行的实际情况看，2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月下降13%，充分表明了限房价项目销售限价对引导住房价格趋于理性确实发挥了积极的作用。
但另一方面，在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。《通知》根据当前市场形势，兼顾各方利益，明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。
